Vous envisagez de faire l’acquisition d’un bien immobilier à Urrugne et vos recherches vous ont amené aux magnifiques appartements proposés à la vente par la société LIDEP. L’emplacement, le charme de cette ville du Pays Basque… vos premiers critères sont réunis. Et vous en avez ajouté d’autres.

Les appartements ont été conçus pour vous offrir les avantages d’une maison mitoyenne : entrées et jardins privatifs, pas de hall en commun, pas d’ascenseur, pas de chauffage collectif… La Résidence a fait l’objet d’une rénovation soignée, ce qui vous offre un avenir serein en termes de gros travaux. Jamais le rôle de la structure juridique qu’est la copropriété n’aura été aussi réduit quant à la gestion des espaces en commun.

Il n’en reste pas moins qu’il s’agit bien d’un achat en copropriété.

La société LIDEP répond à toutes vos questions.

PROPRIETAIRE ET COPROPRIETAIRE, QUELLE DIFFERENCE ?

La décision d’achat d’un bien immobilier vous conférera la qualité de propriétaire. À ce titre,  vous acquerrez la propriété pleine et entière de votre logement.

S’il s’agit d’un appartement, cette même action vous conférera également la qualité de copropriétaire. Et c’est là la principale différence : à ce titre,  vous n’acquerrez la propriété que de pourcentages (appelés tantièmes) des parties communes.

C’est à la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété que l’on doit une définition explicite des parties communes.  Aux termes de cet article, « sont réputées parties communes :

• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
• le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors ;
• tout élément incorporé dans les parties communes. »

La loi laisse néanmoins la possibilité au règlement de copropriété de définir différemment les parties communes.

Comment sont déterminés les tantièmes en copropriété ?

Il s’agit là d’une question que l’on se pose régulièrement. Là encore, la loi apporte tous les éléments d’éclaircissement nécessaires (article 5).

Ainsi, elle pose le principe que les tantièmes (pourcentage) de parties communes sont attribués de manière proportionnelle à la valeur relative des parties privatives. Plus celle-ci est importante, plus la quote-part des parties communes que vous détenez est élevée.

Les tantièmes sont exprimés en millièmes ou en dix millièmes et ne sont pas définis de manière arbitraire, mais par un géomètre.

Le détail des calculs, comme l’expression des valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot selon les critères posés par la loi est consigné dans le règlement de copropriété.

C’est donc une garantie pour vous.

ACHETER EN COPROPRIETE, QUEL IMPACT SUR VOTRE BUDGET ?

On distingue les charges courantes des charges exceptionnelles. Les charges courantes sont entendues comme étant les dépenses tant indispensables que régulières ayant pour objet la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Elles sont intégrées au budget prévisionnel de la copropriété et votées en assemblée générale.

En deçà des charges courantes, l’entretien, la conservation ou l’amélioration de l’immeuble peuvent donner lieu à des dépenses exceptionnelles, parfois imprévisibles. Elles supposent également un vote par les copropriétaires réunis en assemblée générale.   

Ce n’est pas la seule distinction communément opérée.

L’article 10  de la loi du 10 juillet 1965 pose comme principe que : 

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties ».

Dès lors, en termes de répartition des charges, la classification suivante sera opérée :

• d’un côté les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (art. 10 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965) : ces charges incluent les frais d’entretien, de réparation des parties communes, de gestion, de personnel, de ravalement, d’impôts locaux, les dépenses de vidéosurveillance, d’interphone, comme les primes d’assurance, les honoraires d’architectes et de procédure, etc.

Elles sont acquittées proportionnellement aux valeurs des lots.

• d’un autre côté les charges résultant des services collectifs et des équipements en commun : on retient dans cette catégorie les frais de chauffage s’ils sont collectifs, l’entretien de la piscine, de l’ascenseur, du portail automatique, etc. (art.10 al.1 de la loi du 10 juillet 1965).

Elles sont acquittées en fonction de l’utilité que chaque propriétaire a de ces services.

Votre règlement de copropriété peut prévoir des parties communes spéciales affectées à l’usage de certains propriétaires. Dans ce cas, il peut prévoir que les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont supportées par ces seuls propriétaires.

Attention ! Selon un arrêt du 8 juin 2011 de la Cour de Cassation, toute création de parties communes spéciales doit avoir pour conséquence la création de charges communes spéciales. La conséquence en sera le calcul de tantièmes spécifiques, prévus par le règlement de copropriété.

Bien comprendre la classification des parties commune est donc la première démarche à suivre quand on acquiert un bien en copropriété, non seulement pour maîtriser son budget, mais également pour comprendre les modalités de gestion de la copropriété et les ordres du jour des assemblées générales des copropriétaires.

LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ : UN SYNDIC ET UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE.

La gestion de la copropriété est assurée par un syndic. Celui-ci peut être un professionnel, mais également un non professionnel. Dans ce cas, il sera choisi par les copropriétaires.

Un syndic est nommé pour une durée limitée, renouvelable. Le mandat est généralement de trois ans. Il peut y être mis fin.

Le syndic peut être professionnel ou bénévole.

La nomination d’un syndic professionnel, une garantie pour les copropriétaires ?

Un syndic professionnel n’est pas n’importe qui. Pour pouvoir exercer sa mission de représentant légal du syndicat des copropriétaires, il doit :

• Justifier d’une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
• Justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle,
• Posséder une carte professionnelle portant la mention syndic de copropriété délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) .

C’est à l’assemblée générale des copropriétaires qu’il appartient de nommer un syndic professionnel.

Les missions confiées au syndic sont définies par un contrat-type dont le contenu est réglementé.

Le contrat-type du syndic fixe les éléments suivants :

• Durée du mandat (avec date de début et fin),
• Conditions de la rémunération,
• Conditions d’exécution de la mission .

Faire le choix d’un syndic professionnel, c’est faire le choix d’une personne ayant les connaissances juridiques et comptables requises pour pouvoir :

• Faire respecter le règlement de la copropriété,
• Conclure des contrats pour elle,
• Tenir ses comptes et établir le budget prévisionnel.

C’est donc une garantie de bonne gestion. Mais les honoraires d’un syndic constituent une charge qui vient grever le budget de la copropriété… et donc le vôtre.

Faire le choix d’un syndic bénévole pour réduire ses charges ?

Oui car il ne perçoit pas d’honoraires, même s’il se voit confier un mandat et des missions arrêtées par un contrat-type règlementé.

Un syndic bénévole est au plus près de vos préoccupations, étant lui-même propriétaire d’un lot de la copropriété.  Il en a une meilleure connaissance. Il sera dès lors plus apte à prendre les décisions les plus adaptées en matière de travaux à effectuer, d’équipements à installer, ou de services à mettre en place.

La société LIDEP a donc fait le choix de vous offrir le meilleur en termes de gestion en s’orientant vers un syndic bénévole pour la gestion de la Résidence Enea.

En savoir plus sur le syndic bénévole :

Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’est pas tenu d’avoir une carte professionnelle.

Il n’y a pas d’obligation qui pèse sur lui non plus en termes de garantie financière ou d’assurance en responsabilité civile.

Le syndic non professionnel doit être choisi parmi les copropriétaires.  Sa désignation doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires.

Un syndic, à quoi ça sert ?     

Syndic professionnel ou bénévole,  le syndic doit assurer :

• la Gestion financière

Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.

• la Gestion administrative

À titre principal, Le syndic doit remplir les missions suivantes :

1. Faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale,
2. Gérer l’administration de  la copropriété (c’est-à-dire assurer les tâches administratives), assurer sa conservation, son entretien et, en cas d’urgence, voir à faire exécuter les travaux nécessaires,
3. Établir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble,
4. Rendre compte aux occupants de l’immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale.

Et avant toute chose, procéder à l’inscription de la copropriété au registre d’immatriculation et souscrire à une assurance responsabilité civile collective pour garantir les dommages ou dégradations de l’immeuble (incendie, catastrophe naturelle, dégâts des eaux, vol, bris de glace, dommages électriques…)

Attention : suivant les choix faits, l’assurance ne prendra en charge que les dégâts causés par les parties communes aux tiers en cas de mauvais entretien (ex : chute d’une tuile, chute d’une personne sur un parvis non déneigé…) En cas de sinistre, la réparation des dommages causés aux parties communes restera à la charge des copropriétaires.

Il s’agira donc de se poser les bonnes questions quant au choix de garanties complémentaires pour couvrir les dommages subis.

Comment sont prises les décisions concernant la copropriété ?

Les décisions sont prises en assemblée générale.

Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ?

Les copropriétaires sont « regroupés » juridiquement sans aucune démarche, comme nous l’avons vu, en syndicat des copropriétaires. Ce syndicat, pour prendre les décisions afférentes à la gestion de la copropriété, doit se réunir en assemblée générale. Celle-ci est convoquée à un ordre du jour bien défini par lettre recommandée, vingt et un jours au moins avant la date de réunion, et ce, par le syndic. Elle est en principe seulement annuelle. Dans ce cadre, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de l’immeuble. Ces dépenses contiennent à la fois des charges générales et des charges spéciales.

En règle générale, le règlement des charges se fait au 1^er jour de chaque trimestre sur appel de fonds du syndic. 

En dehors du vote de ce budget, le syndic pourra convoquer une assemblée aux fins de statuer sur des dépenses exceptionnelles.

LA COPROPRIÉTÉ POUR UNE GESTION HEUREUSE DE VOTRE QUOTIDIEN : C’EST POSSIBLE AVEC LIDEP.

La Résidence Enea ayant été entièrement réhabilitée, vous pouvez être confiant en l’avenir et assuré que votre budget ne sera pas grevé par des charges lourdes.

Le règlement de copropriété établi à la demande de la société LIDEP vous assure la tranquillité d’esprit :

• un grand soin a été apporté à la définition des tantièmes comme à la définition des charges de manière à ce qu’il n’y ait pas d’erreur d’interprétation,
• des clauses définissent les rapports de bon voisinage. Vous avez ainsi l’assurance d’une absence de nuisances sonores ou visuelles. Le charme de la résidence est préservé.

Ce règlement est la garantie d’une entente durable entre les copropriétaires.